lunedì 18 maggio 2015

il grande post delle distanze nelle costruzioni

Mia moglie mi dice sempre che non devo scrivere post lunghi, perché sono poco leggibili e di difficile gestione. Si è vero, ma quando si parla di distanze nelle costruzioni non si può scrivere un post corto: se scrivessi due righe, non avrei detto nulla, vista la vastità del tema. Dunque io vi ho avvisato: questo sarà un post lungo, ed anzi vorrete scusare se su qualcosa andrò un po' troppo veloce.
testo aggiornato a giugno 2021

Image by jacqueline macou from Pixabay

circoscriviamo il tema: le distanze nelle costruzioni sono quelle lunghezze minime, a volte inderogabili, a volte no, che devono essere rispettate nelle nuove costruzioni. Ma non solo nelle nuove costruzioni, poiché tali distanze devono essere valutate in qualunque modifica esterna che si va ad apportare agli edifici esistenti.


Vediamo per primo questo aspetto: quali interventi devono rispettare le distanze.
  • realizzazione di balconi, e dunque anche sanatoria di balconi realizzati in difformità dal progetto (caso molto frequente per esempio a Roma);
  • realizzazione di tettoie e pensiline
  • realizzazione di volumi di qualunque destinazione, in ampliamento o in sopraelevazione rispetto all'esistente, ivi compresi i volumi tecnici
  • creazione di finestre su pareti esterne che non hanno finestre
  • serre solari
  • nei casi di demolizione e ricostruzione di fabbricati in cui si modifichi la sagoma ed il volume (leggasi questa sentenza) - fatte salve le più recenti innovazioni normative sul tema della demolizione e ricostruzione (vedi decreto semplificazioni di luglio 2020) che hanno consolidato a livello normativo il concetto già presente nella giurisprudenza di merito circa la maturazione di un diritto di distanza per le costruzioni legittime e preesistenti;
  • realizzazione di manufatti che hanno il carattere della stabilità, quali le scale esterne, indipendentemente dal materiale (anche in ferro), a meno che non siano finalizzate all'abbattimento delle barriere architettoniche (TAR Lombardia sez. 2 sentenza n°472/2021)
Le distanze non devono invece essere rispettate:
  • ovviamente, per opere edili interne ad edifici preesistenti e legittimati
  • modifiche di prospetto che non alterano il volume costruito (esempio: modifica delle finestre esistenti), ivi compreso il rifacimento o la modifica dei parapetti dei balconi esistenti od opere assimilabili
  • sostituzione infissi esterni
  • installazione di tende, pergotende, pergolati, se pertinenziali ad unità abitative
  • nei casi di demolizione e fedele ricostruzione, mantenendo sagoma e volumi preesistenti
  • per le opere esterne finalizzate al superamento delle barriere architettoniche
Le distanze nelle costruzioni sono determinate da cinque diversi ordini normativi, i quali ordini spesso, se non sempre, concorrono tutti insieme nel medesimo intervento:
  1. la normativa nazionale, la quale corrisponde sostanzialmente al DM 1444/68;
  2. il codice civile
  3. il codice della strada
  4. l'eventuale normativa di carattere locale (i piani regolatori generali - PRG - dovrebbero sempre specificare le distanze minime tra costruzioni, ferme restando quelle nazionali che sono inderogabili - quello di Roma indica queste distanze solo in alcuni tessuti della città da ristrutturare, ignorando sostanzialmente tutto il resto) contenuta nel regolamento edilizio, nel PRG o nei progetti a scala urbana di iniziativa pubblica e privata (piani di lottizzazione, programmi integrati di intervento, etc);
  5. la normativa vincolistica, per eventuali vincoli presenti sul sito in cui interveniamo (la trattazione di questo tema non è oggetto di questo post, dato che ogni tipo di vincolo ha le sue regole specifiche. per una trattazione di questi temi, anche se non specifica sulle distanze potete vedere questo altro mio post sui vincoli in generale);
 In questo post tratterò tutti i punti precedenti tranne l'ultimo. 

in generale sulle distanze

Sulle distanze tra costruzioni ci sono dei concetti generali che è bene delineare prima di approfondire i singoli temi.

Le distanze in generale, salvo diversa specifica indicazione, vengono calcolate considerando la proiezione a terra del manufatto: pertanto, non si considerano le eventuali diverse altezze che possono avere fabbricati confinanti. Ciò vale in particolare per le distanze imposte dal codice della strada, ma il principio è estendibile ad ogi tipo di distanza. Sul tema è intervenuta anche la sentenza TAR sicilia n°100/2017 sez III. Anche nelle sopraelevazioni, il volume innalzato deve rispettare le distanze regolamentari perché sempre considerato "nuova costruzione": vedi sentenza TAR Lombardia n°1991/2007 sez II a.

Sempre salvo diversa indicazione o interpretazione, i balconi sono elementi che devono essere considerati nel calcolo della distanza. Non valgono invece gli aggetti di tipo ornamentale. in questa pagina sono sintetizzate alcune importanti sentenze sul tema.
Se ne deduce che se uno volesse realizzare un nuovo balcone in un edificio che ne è privo, deve verificare il rispetto delle distanze; oppure ancora, se si volesse sanare un balcone realizzato in difformità dal titolo edilizio in un edificio costruito antecedentemente al 1968 e con distanza inferiore ai 10 metri, non potrebbe farlo in quanto violerebbe le norme in vigore oggi.

Le distanze devono essere rispettate in ogni punto del fabbricato (sempre fatte salve diverse indicazioni) e calcolando appunto la proiezione a terra: non valgono distanze "medie" o "di sguincio": la distanza minima deve essere verificata da ogni singolo punto esterno del fabbricato, ivi compresi i vani scala condominiali.

Il rispetto delle distanze imposte dalla normativa nazionale e dalla normativa locale deve essere sempre rappresentato nelle pratiche edilizie, o comunque dovrebbe essere oggetto di verifica da parte dei tecnici privati e dei tecnici istruttori. Mentre invece quelle da codice civile, essendo legate ad aspetti civilistici di rapporti tra persone e dato che il comune rilascia sempre i titoli "fatti salvi i diritti di terzi", non necessariamente devono essere indicate nei grafici del titolo autorizzativo, ma se ce le inserite di certo non guasta e, in ogni caso, in qualità di tecnici è bene comunque verificare la rispondenza, anche se non esplicitamente richiesto nell'incarico.

In linea di principio generale, la distanza tra costruzioni, essendo una tutela atta a proteggere l'interesse pubblico della salute collettiva (perché, sì, costruire case in cui le abitazioni non dispongono di sufficiente aria e luce significa produrre abitazioni insalubri, e ciò lo abbiamo imparato a partire da metà ottocento, che è stato un secolo che ha visto l'esplodere di diverse epidemie generalmente nate in quartieri di città che andavano sovrappopolandosi e venivano costruite senza criterio: da questi drammi, si è generata tutta la normazione urbanistica italiana), è un qualcosa che non dovrebbe essere troppo oggetto di interpretazione da parte dei tecnici. In linea di principio, la Giurisprudenza di merito ci ha fornito la lettura circa il fatto che qualunque costruzione, anche modestissima, che abbia il carattere della stabilità è comunque da considerarsi un elemento che può incidere sul calcolo delle distanze, indipendentemente dal materiale, dalla precarietà, e dalle forme. Una disamina abbastanza compiuta di questo delicato tema lo troviamo nella sentenza TAR Lombardia, sez. 2, n°472/2021 che, nello specifico, ha ritenuto meritevole di incidere sulle distanze una scala esterna in ferro priva di copertura, in quanto appunto avente i caratteri della solidità e della stabilità. Si valuti dunque che anche un manufatto apparentemente innocuo può determinare l'attivazione della tutela, anche al di là del titolo edilizio che ne può sostenere la legittimità. Ancora sulle scale esterne, stavolta in calcestruzzo, il Consiglio di Stato con sentenza 6613/2021, confermando una precedente sentenza TAR Campania, stabilisce che tale tipologia di manufatto impatta sulle distanze in quanto modifica la sagoma dei fabbricati: nel caso di specie, la scala viene ritenuta in contrasto in particolare con le distanze del DM 1444/68.

Le distanze minime possono essere derogate da leggi particolari che individuano specifici interessi pubblici. Una di queste è il d.lgs. 102/2014 che, all'art. 14 comma 7 stabilisce una specifica deroga alle distanze in caso di riqualificazioni energetiche: in pratica, nel fare degli interventi esterni, tipo cappotto termico, i quali vanno inevitabilmente a ridurre le distanze preesistenti, è possibile derogare appunto al limite delle distanze fino ad un massimo di 25 cm, ma a patto che l'intervento produca un elemento disperdente che abbia una prestazione di trasmittanza migliore del 10% rispetto al limite normativo. la deroga è invocabile da entrambi i frontisti. La deroga però non vale per le distanze minime indicate nel codice civile, ma vale per tutte le altre.

La normativa nazionale - DM 1444/68


ZTO A: RISPETTO DISTANZE ESISTENTI
ZTO diverse da A: 10 METRI TRA PARETI FINESTRATE e H più alta se > 10mt
E QUINDI 5 METRI DAL CONFINE DI PROPRIETA'
ZTO C: DISTANZA ANCHE PARI O MAGGIORE AD ALTEZZA EDIF. PIU'ALTO

Le norme nazionali sono contenute solo nell'art. 9 del leggendario DM 1444/68 che non è mai stato modificato dalla sua pubblicazione. Li vi troviamo poche, striminzite, sibilline ma fondamentali istruzioni sulle distanze, divise in base alla zona territoriale omogenea in cui operiamo. vediamole:
  • ZTO A - nuclei storici - a Roma coincide con tutti i tessuti della città storica, sia dentro che fuori le mura aureliane - qui la norma nazionale prescrive il rispetto delle distanze esistenti: non è cioè possibile in nessun caso costruire al di fuori delle sagome preesistenti, ma è per esempio possibile demolire e ricostruire un fabbricato rimanendo all'interno della sagoma di quello preesistente, in quanto in questo caso non si andrebbero a modificare le distanze iniziali. la norma immancabilmente contiene anche un concetto sibillino: non devono essere considerati quei volumi che non hanno valenza storica e che sono di epoca recente; probabilmente questo concetto ha un senso se applicato a vecchi borghi di origine medievale e rinascimentale, ma nel momento in cui intervengo appunto nei tessuti della città storica di Roma, che contemplano edifici che spaziano temporalmente dalla curia di Cesare alla palazzina anni '60 come è possibile stabilire quali sono gli edifici che non hanno valenza storica e che sono recenti? recenti poi rispetto a che? in linea di massima, in città storica è bene rispettare tutte le distanze preesistenti, senza fare distinzioni, sia nelle eventuali opere di demolizione e ricostruzione, sia nelle più "semplici" ristrutturazioni edilizie, ma la normativa locale potrebbe imporre regole in tal senso più restrittive ancora.
  • tutte le altre zone diverse dalla A - è prescritta la distanza minima inderogabile di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, siano esse finestrate, sia no. tale distanza è inderogabile, fatto salvo quanto scriverò in fondo a questo paragrafo. La distanza vale verso qualunque tipo di edificio, ma, secondo un interpretazione condivisibile, tale distanza non è da calcolarsi come "proiezione a terra" ma come da verificarsi "in ogni punto della costruzione"; comunque, se si rispetta la proiezione a terra, automaticamente si verificherà il rispetto della distanza "in ogni punto" del fabbricato. Da questo principio deriva il limite di edificazione rispetto al confine: in mancanza di diversi accordi tra confinanti o da diverse indicazioni della normativa locale, è bene fermare l'edificazione a cinque metri dal limite di proprietà, dando la possibilità al confinante di fare altrettanto
  • ZTO C - zone di espansione e completamento - A Roma coincide con i tessuti della città della trasformazione e gli ambiti per i PRU e poco altro (art. 107 NTA del PRG) - fatto salvo il valore minimo di cui al punto precedente, in queste zone la distanza deve anche essere pari o maggiore all'altezza del fabbricato più alto; tale limite si applica qualora due edifici si fronteggino per uno sviluppo lineare superiore a 12 metri (altrimenti si applica solo il limite dei 10 metri).
  • Tuttavia, non si può omettere di considerare ormai la fondamentale sentenza della Cassazione (cass. n 40694 del 2016) che ha sancito che la distanza, in TUTTE le zone territoriali omogenee, deve essere sia maggiore di 10 metri e sia, contestualmente, pari o superiore alla dimensione in altezza del fabbricato più alto tra due limitrofi. Va detto in effetti che il passaggio del DM 1444/68 non è stato scritto in modo del tutto chiaro, ma questa sentenza vuole andare a colmare quella imprecisione sancendo il fatto che l'ultimo periodo dell'art. 9 sia da applicarsi a tutte le zone territoriali, e non solo alla C, in quanto è di fatto un comma a parte e non il prolungamento della descrizione dei vincoli della zona C. Il medesimo concetto è condiviso anche dal Consiglio di Stato come si legge per esempio in una recente sentenza (sentenza 4992/2017 CdS, relativa in particolare ad una controversia sulle distanze in ZTO A nell'applicazione del piano casa della regione Campania) nonché dalla cassazione in diverse sentenze tra cui una delle ultime è sez. II civ. n°2093/2018). Il limite dell'altezza più alta può essere derogato solo ed esclusivamente laddove l'edificazione sia stata posta in essere in virtù di un piano di lottizzazione convenzionato o di un piano particolareggiato, cioè strumenti esecutivi di tipo indiretto realizzati assieme all'amministrazione, in cui ci siano chiare indicazioni sulle distanze e sulle altezze dei vari fabbricati. Dunque se più edifici sono oggetto di un unico permesso di costruire NON connesso a piani particolareggiati o a lottizzazioni convenzionate, il limite dell'altezza dell'edificio più alto è da considerarsi inderogabile, e ciò vale anche riguardo agli edifici preesistenti confinanti e circostanti. Come detto tale assunto, dopo la sentenza e dopo le conferme del CdS, è da ritenersi valido in tutte le zone. (attenzione, il concetto è ormai superato nel momento in cui il Governo ha fornito interpretazione autentica dell'articolo 9 del DM 1444/68: ne ho parlato in questo post)
  • se tra due fabbricati sono interposte delle strade, con esclusione della viabilità a fondo cieco a servizio di singoli edifici o piccoli insediamenti, la distanza tra fabbricati dovrà essere pari alla larghezza stradale maggiorata di un certo valore per ciascun lato: si veda il breve elenco descritto all'art. 9. In ogni caso occorre sempre verificare che la distanza calcolata non sia inferiore all'altezza dell'edificio più alto, perché in tal caso la distanza minima diventerà appunto l'altezza stessa. Questo sembrerebbe applicarsi, per come è scritto nella norma, anche alle ZTO A, poiché non è scritto il contrario, ma sarebbe in contrasto con quanto appunto sancito nella relativa descrizione. Ci si può chiedere cosa accade all'interpretazione di questa regola se ho una edificazione posta solo da un lato della strada, e dall'altro si hanno terreni non edificabili: in tale circostanza è possibile ritenere che tale regola non si applichi, riferendosi appunto al caso di edifici frontestanti con interposte strade, ma a mio avviso non può essere non considerata la possibilità di modifica nel futuro delle condizioni di edificabilità: qualora il suolo frontestante diventasse edificabile, anche con leggi in deroga agli strumenti urbanistici (p.e. Piano Casa), se si è costruito dall'altro lato senza rispettare il vincolo, dall'altro lato si avrebbe una riduzione della possibilità edificatoria e questo sarebbe un problema civilistico di una certa rilevanza. In tali casi sarebbe bene stringere accordi comunque con il proprietario delle aree frontestanti per poter essere liberi di edificare legittimamente all'interno dei limiti di cui all'art. 9.
Tutte queste regole possono essere derogate come detto solo nei piani particolareggiati o nelle lottizzazioni convenzionate che contengano previsioni planivolumetriche.
è bene ricordare che il decreto del fare ha introdotto una modifica al DPR 380/01 (introduzione dell'art. 2 bis) che consente alle regioni e provincie autonome di emanare leggi con limiti diversi da quelli del DM 1444/68. Allo stato attuale delle cose, non mi risulta che il Lazio abbia legiferato in tal senso, ma è in corso di redazione una nuova legge regionale che molto probabilmente conterrà indicazioni per le deroghe.

di recente, una sentenza entra nel merito delle distanze nel caso di sopraelevazione: è quella del Consiglio di Stato n°242/2020 del 10 gennaio 2020, in cui non solo viene ribadito che le distanze vanno rispettate anche in caso di sopraelevazione ma, ancora di più, che sono illegittime le previsioni dei regolamenti edilizi eventualmente in violazione del DM 1444/68 e, per conseguenza, anche i permessi rilasciati sulla scia di tali deroghe.

Sempre il Consiglio di Stato, più di recente con sentenza 5466 del 16 settembre 2020 ha di nuovo ribadito che la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate è inderogabile.

il TAR Lazio, invece, con sentenza n°2763/2021 specifica anche che il concetto di finestra, per "generare" la distanza, non è limitato a quelle che sono gergalmente tali, ovvero quelle che producono una "veduta", ma lo sono anche quelle che da codice civile sono classificate come "luci", ovvero le finestre alte dalle quali non ci si può affacciare. ciò ha senso nella misura in cui si focalizza l'attenzione sul fatto che la distanza serve a tutelare un interesse igienico-sanitario per garantire la salubrità dello spazio tra edifici: un eventuale spazio insalubre può generare problemi sia in caso di finestre che sono "vedute", sia finestre "alte", da qui sembra potersi dunque indicare che qualunque "apertura" su una facciata genera la distanza di 10 metri minima inderogabile.

le distanze nel codice civile


3 METRI TRA COSTRUZIONI
QUESTIONI DEGLI AFFACCI E DELLE VEDUTE

Prima del DM 1444 a normare le distanze tra costruzioni era solo il codice civile, il quale è tuttora vigente anche se contiene delle limitazioni anche inferiori a quelle del decreto ministeriale. è importante comunque distinguere i due ordini normativi: il codice civile si occupa principalmente di normare i diritti tra i privati (ma anche per garantire standard minimi di igiene), mentre il decreto ministeriale impone delle norme che hanno carattere di pubblica utilità. Le norme del codice civile infatti sono quasi sempre derogabili attraverso un accordo tra i privati (anche a titolo oneroso), mentre quelle del DM, come abbiamo visto, sono inderogabili salvo diversa decisione della Regione.
il DM comunque impone le distanze minime tra pareti finestrate, dunque tra pareti non finestrate hanno valore le distanze imposte dal codice civile.

Il tema è assai ampio, e, intanto, vi rimando all'ottimo lavoro di raccolta grafica e commento agli articoli contenuti in questo sito curato dal Magistrato Edoardo Mori che sono anche riunificati nel testo che l'autore vi consente di scaricare gratis dal suo stesso sito. Non avendo nulla da aggiungere a quanto trattato in modo tanto puntuale, mi limito ad elencare, per comodità, gli articoli di quel settore di codice civile che trattano in particolare il tema dei confini:
art. 873 cc - distanze tra le costruzioni (mai inferiori a 3 metri)
art. 878 cc - muro di cinta
art. 889 cc - distanza di pozzi e cisterne
art. 900 cc - definizione e distinzione tra aperture definite "luci" e quelle definite "finestre o affacci"
art. 901 cc - caratteristiche delle "luci". La "luce" è in pratica una finestra alta che può solo consentire l'illuminazione e l'aerazione del locale. Azzardo nel dire che una "luce" non è classificabile come una "finestra" e quindi se una facciata è composta di sole "luci" non è considerabile come "parete finestrata" ai sensi del DM 1444/68; attenti perché questa è solo una mia ipotesi.
art. 905 cc - distanza minima da rispettare tra una nuova apertura diretta (finestra, balcone, porta-finestra) e il confine del fondo confinante.
art. 906 cc - distanze delle vedute oblique; insidiose quando si tratta di aprire nuove finestre
art. 907 cc - distanze delle costruzioni dalle vedute: molto importante quando si devono realizzare tettoie o pensiline in condomini, soprattutto quando si interviene in piani intermedi diverso dall'ultimo.

 il codice della strada




Ebbene si, anche il codice della strada impone, giustamente, dei limiti all'edificazione, per ragioni di visibilità ma anche di regolamentazione del traffico veicolare. Ovviamente, le distanze minime imposte nel codice della strada valgono solo quando si interviene vicino ad una strada.
Cominciamo l'analisi di quello che ci interessa: all'art. 2 del NCD (nuovo codice della strada) vengono anzitutto classificate le strade. la classificazione sarà importante per la definizione delle varie distanze. All'articolo 3 del NCD vengono date alcune importanti definizioni tra le quali la più importante ai nostri fini è quella del "confine stradale", cioè quel punto da quale si calcolano le distanze. All'interno dei centri abitati questo confine coincide praticamente sempre con il confine di proprietà.

Il regolamento di attuazione del NCD invece stabilisce in concreto le distanze da rispettare dal confine stradale, nei quali vige il divieto di inedificabilità assoluta. Le norme sono abbastanza chiare, dunque spenderei giusto due parole per vedere un po in dettaglio il caso forse più tipico in cui ci potremmo preoccupare di questi limiti, cioè nel caso di interventi nelle aree urbane.
Ovviamente, le strade urbane locali (classificate E) hanno un livello di "rischio" dovuto alla visibilità inferiore rispetto alle strade extraurbane, e quindi praticamente non vengono date distanze minime da rispettare: le nuove costruzioni, così come i muri di confine, possono essere realizzati sul confine stradale, sempre fatte salve le distanze di cui al DM 1444/68 e della eventuale normativa locale. Attenzione però alle strade classificate come "D", cioè le strade urbane di scorrimento (divise in due carreggiate da spartitraffico o altro; di almeno due corsie per senso di marcia, con marciapiedi lateriali ed intersezioni anche semaforizzate): in queste strade bisogna rispettare una distanza di ben 20 metri dal confine.
Sempre in ambito urbano, nelle strade sempre di categoria D, i muri di recinzione devono essere arretrati di 2 metri dal confine effettivo di proprietà.

Ogni comune dovrebbe avere una classificazione interna delle strade, per suddividerle nelle categorie del codice della strada. Roma ha questa classificazione contenuta nel Nuovo Piano Regolatore del Traffico Urbano (qui la pagina ufficiale del PGTU) che, essendo di recente emanazione (aprile 2015 l'approvazione definitiva) tiene ovviamente conto del nuovo codice della strada. In particolare quello a cui fare riferimento è il regolamento viario che è uno degli allegati al PGTU: al punto 4.1 troviamo la classificazione delle strade: il piano ha una sua classificazione ma poi si deve rifare a quella del codice della strada. scopiramo quindi che le strade classificate di categoria D per il PGTU sono le "strade di scorrimento" e le "strade urbane interquartiere" che sono appunto assimilate. Per l'elenco completo delle strade di Roma che sono classificate in categoria A, D o E potete fare riferimento all'elenco riportato a partire dalla pagina 158 del regolamento viario (pag 163 del pdf): se la vostra strada è classificata "A", "S" o "IQ" rientra tra quelle che hanno la fascia di rispetto più ampia.

La classificazione delle strade trova comunque una migliore definizione nel DM 1404/68, fratello del 1444, in cui si trova la classificazione delle strade e relative norme sulle distanze. Nel merito della lettura di questo DM, si è espresso di recente il TAR Molise con sentenza n°169/2021. Del DM 1404 ne ho parlato più approfonditamente nel mio libro.

La normativa locale - il PRG Roma

Nel regolamento edilizio di Roma - il quale dovrebbe essere in completa ristesura e che potrebbe (dovrebbe?) introdurre un nuovo ordine di disciplina sull'argomento - non sono contenuti particolari indicazioni sulle distanze tra fabbricati, fatte salve delle indicazioni sulle distanze che però sono state successivamente rese obsolete dal DM 1444/68 che dunque prevale.
Nel PRG vengono definiti tre tipi di distanze (art. 4 commi 6, 7, 8) ma solo in alcuni tessuti vengono imposte. è curioso notare che una distanza che viene definita all'art. 6 (distanza dai confini, DC) non viene mai utilizzata in tutto il PRG. Nei tessuti della città da ristrutturare viene imposta una distanza degli edifici dalle strade (DS) di 5 metri, e non viene citata da nessun'altra parte. Forse quando hanno fatto il PRG avevano poco interesse a definire le distanze al di là dei limiti già imposti dal 1444, oppure già sapevano di voler relegare questo compito al regolamento edilizio (detto fra noi, se il legislatore nazionale imponesse in quale documento - se PRG, R.E. o altro - debbano essere contenute tali indicazioni non farebbe un soldo di danno, perché così ciascun comune fa come gli pare).
negli articoli dal 91 al 93 delle NTA di PRG vengono stabilite le dimensioni delle fasce di pertinenza delle strade, la cui classificazione è ripresa da quella del Codice della Strada (che abbiamo già visto). La fascia di pertinenza è comunque una fascia interna alla strada stessa ed è sempre suolo pubblico, quindi non rappresenta una distanza da rispettare per il privato ma è un programma di impegno per il Comune nella realizzazione di nuove strade.

nell'art. 93 delle NTA vengono invece definite le fasce di rispetto oltre il confine stradale, che coincidono con quelle già imposte nel codice della strada: vengono solo aggiunte alcune puntualizzazioni e distinzioni. il PRG di Roma ci tiene però a specificare quando queste fasce vadano rispettate: e cioè in generale "nelle nuove costruzioni, nelle demolizioni e ricostruzioni - senza specificare se nel rispetto del volume o della sagoma - e negli ampliamenti fronteggianti le strade" (art. 93 comma 2). In ambito urbano dunque le "strade urbane" (cat. E) non hanno fasce di rispetto, mentre le "strade urbane di scorrimento" (cat. D) hanno una fascia di 20 metri dal confine, come appunto già indicato nel codice della strada.

Viene poi aggiunta una specifica, al di là appunto di quanto già sancito dal NCD: negli interventi di DR e NE (sembra dunque esclusa la RE, la quale può prevedere ampliamenti, seppure minimi, ma anche variazioni di sagoma nonché ancora la "demolizione e ricostruzione con stessa grandezza e forma" - RE3) nella "città da ristrutturare", "città della trasformazione" e "progetti strutturanti" nelle strade di tipo E occorre manterere una fascia di 8 metri di rispetto, mentre in quelle di tipo F i metri scendono a 5.

importante sottolineare il comma 10 dell'art. 93, secondo cui sulle costruzioni esistenti poste all'interno delle fasce di rispetto (perché realizzati antecedentemente all'entrata in vigore del NCD) sono ammessi esclusivamente gli interventi di recupero di cui all'art. 9 (MO, MS, RC, RE), mentre gli ampliamenti, se autorizzabili (compreso il Piano Casa, direi, visto che il NCD è una normativa nazionale e non locale), sono consentiti sui fronti non prospicienti la strada.

Il confine dell'area urbana di Roma è rappresentato negli allegati alla delibera del consiglio comunale n°157/1995. peccato che online non si trovano gli allegati, ma solo il testo della delibera, che non dice nulla. Dato che tra area urbana ed extraurbana c'è un notevole salto di vincolo, in caso di dubbio è bene andare a fare un accesso agli atti per verificare gli allegati. La delibera comunque potrebbe non essere aggiornata in quanto in vent'anni la città si è ulteriormente espansa, ma non mi risulta esistano delibere più recenti dunque i confini ufficiali sono probabilmente ancora quelli.

giurisprudenza varia

Nel corso del tempo si è formata, come si è visto, molta giurisprudenza sul tema. Nel testo sono state citate delle sentenze importanti che hanno indirizzato l'interpretazione. Qui appresso trascrivo delle sentenze che sono entrate nello specifico di ambiti ristretti o che, pur ribadendo concetti già espressi in precedenza, hanno apportato piccole o grandi innovazioni.

CdS sez 4 n° 3098/2018 del 24/5/2018 - la sentenza interviene sul caso di una edicola edificata su suolo pubblico che, con una delibera di giunta, nell'ambito della ristrutturazione di una intera piazza pubblica, viene collocata in un punto leggermente diverso da prima, più vicino ad un palazzo frontestante, e viene riposta in un unica struttura che ricomprende anche dei bagni pubblici e un telefono pubblico che prima trovavano posto in volumi separati: un frontista impugna la delibera di giunta, perché la distanza rispetto alla sua proprietà è inferiore rispetto a prima e non rispetta quella imposta dal piano regolatore: il TAR gli da inizialmente ragione perché appaiono violate le regole appunto del piano regolatore. il titolare dell'edicola presenta ricorso al CdS che lo accoglie, in quanto l'opera è sì in violazione di alcune delle norme del piano, ma rientra in un altra specifica norma sempre dello stesso piano che consente di derogare alle distanze in caso di interventi di pubblico interesse. Il CdS riconosce che l'intervento nello specifico è classificabile come di "interesse pubblico" e, come tale, quindi in base alla regola specifica del piano regolatore, consente la deroga alle norme sulle distanze. La sentenza sottolinea un concetto importante, anche se non va generalizzato: le distanze del DM 1444/68 possono essere derogate, se la normativa locale descrive degli specifici ambiti di deroga e se è presente un interesse pubblico da perseguire.

CdS sez VI 5491/2021 - sentenza molto interessante, che entra nel merito del principio di prevenzione. Secondo questo principio, il primo che edifica tra due fondi confinanti può stabilire se edificare a distanza regolamentare, ovvero sul confine, ovvero ad una distanza intermedia tra il confine e quella regolamentare. Secondo la sentenza, tale principio potrebbe operare anche laddove gli strumenti comunali indichino regole differenti non perentorie: nel caso di specie, il regolamento edilizio stabilisce la regola della distanza minima dal confine, ma ammette la deroga in casi particolari tra cui un accordo tra confinanti: i Giudici di Palazzo Spada stabiliscono quindi che se uno strumento urbanistico non pone regole inderogabili, il principio di prevenzione deve potersi applicare e, quindi, il primo che edifica tra due confinanti, può decidere arbitrariamente come porsi rispetto al confine. Mi permetto di suggerire comunque attenzione, nei fondi ad edificabilità ridotta, ad edificare sul confine perché se il confinante non dovesse poi essere in grado di esprimere tutta la cubatura edificabile a causa della riduzione della sua area edificabile per via dell'avanzamento della costruzione di chi edifica per primo, potrebbero nascere comunque dei contenziosi che generano danni al di là del principio di prevenzione.

 

L'AUTORE DEL POST HA MESSO A DISPOSIZIONE DEL PUBBLICO QUESTE INFORMAZIONI, FRUTTO DEL PROPRIO STUDIO E DELLA PROPRIA CONOSCENZA DELLA MATERIA. SI DECLINA OGNI RESPONSABILITA'RIGUARDO A EVENTUALI INESATTEZZE DI QUANTO RIPORTATO, IN QUANTO IL PRESENTE POST NON HA ALCUNA VALENZA ISTITUZIONALE.

78 commenti:

  1. Avrei il piacere di sapere, per cortesia, dove misurare i 5 metri che intercorrono tra il muro di casa e quello di confine.
    Sul regolamento edilizio di Roma non sono riuscito a capirlo.

    Per la corretta misurazione si prende come riferimento dal muro di casa all'esatta metà del muro di confine (spessore 50 cm) o dalla sua facciata interna.
    Se avete qualche fonte avrei il piacere di leggerla.
    Grazie e complimenti per l'articolo.

    Saluti

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    Risposte
    1. si intende la mezzeria del muro di confine, perché teoricamente coincide appunto con il confine reale; tuttavia a volte i muri di confine possono non essere posti esattamente in asse, ed allora in quel caso deve considerarsi l'esatto confine, eventualmente da ricavare dalle mappe catastali, per quanto queste essendo redatte in scale metriche abbastanza elevate, non consentono grande precisione.

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  2. uonpomeriggio
    mi farebbe piacere avere un vostro parere circa "modifiche di prospetto che non alterano il volume costruito (esempio: modifica delle finestre esistenti)".
    Se in una costruzione si modificano, ampliandole, le finestre, secondo Voi si modificano le distanze tra pareti finestrate(quindi se sotto i 10 mt sarebbe vietato ampliare le aperture)?

    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la giurisprudenza ha sempre stabilito che non conta nella distanza la posizione della finestra nella parete ma sempre e comunque l'intera parete. dunque modificando le finestre non si va a modificare la distanza minima inderogabile, secondo me.

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  3. Buongiorno
    chiedo scusa se il mio intervento non fosse pertinente, ma ho trovato questo post che in parte ne sono coivolto.
    All'inizio del post si dice che nelle Zone "A" non si può edificare a distanza inferiore dall'edificatop esistente.
    Sono a conoscienza che la giurisprudenza negli utlimi anni ha preso tale strada ma non riesco ad accettare tale giurisprudenza.
    Ci si dimentica degli articoli 7 e 8 dello stesso maledetto DM 1444/68 dove sono previste le nuove costruzioni in Zona "A". Il codice civile credo che ancora non sia stato abolito. Le distanze di 10 metri sono previste per le zone diverse dalla "A".
    Il fattio che distanze inferiori a 10 metri creino situazioni igienico sanitarie non sostenibili non trovo possa essere la motivazione giurisprudenziale per la quale nega interpretato il primo comma dell'art.9 del DM 1444/68, altrimento possiamo chiudere tutti i nostri centri storici che invece sono il bello del nostro paese. Mi piacere conoscere l'opinione di altri e scusatemi se sono eventualmente andato fuori tema.
    Mauro Ceragioli

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  4. Salve e grazie del tuo lavoro.
    Per evitare eccessi, dovresti definire la parola "parete" ed eventualmente fare un elenco dei fori nella parete che non fanno distanza, tipo le luci, le luci irregolari, le porte e le porte finestre. Tutto questo è dedotto dalle ultime sentenze di Cassazione e Consiglio di Stato (un pò restio... ma piano piano si allinea).
    Saluti
    un collega

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    1. grazie della specifica, senz'altro è una cosa utile da puntualizzare. posso chiederti, se puoi, di citare qualcuna di queste recenti sentenze? grazie.

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  5. buona sera...c'è differenza tra confine tra edifici e confine fisico? devo costruire un portico...il pilone che sorregge, deve avere distanza minima dal confine della terra del vicino? e se dovessi costruire una pensilina di 3,80 mt...grazie della risposta

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    1. le distanze si calcolano sia rispetto al confine, sia rispetto agli edifici contermini.

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  6. Vorrei sapere se il codice civile o altra normativa, nel caso di ville a schiera (solo piano terra), con antistanti giardini pertinenziali separati da un muro di confine comune, permette di sopraelevare liberamente detto muro fino a 3mt o costruire (con relative autorizzazioni edilizie) una tettoia alta 3 o 4mt, magari anche chiusa e di grande estensione, in appoggio all’edificio e in aderenza col muro di confine comune o appoggiarsi direttamente sullo stesso. Appare evidente che la costruzione di un muro così alto o di una tettoia sulla linea di confine, crea ai vicini un notevole danno in termini di minore luce e minore circolazione di aria, soprattutto nei piccoli giardini. Come si può vietare al vicino di creare queste situazioni molto penalizzanti?
    La sentenza di Cassazione n. 237/1997 permette a ciascuno dei proprietari confinanti di innalzare il muro posto sul confine fino a 3mt di altezza. In altre parole, ciascuno dei comproprietari del muro può sopraelevare, anche senza il consenso degli altri comproprietari. Per le tettoie, (equiparate a normali edifici–Cassazione sent. n. 16776/2012), l’art 873 del c.c. stabilisce che gli edifici devono essere “uniti ed aderenti” o costruiti ad una distanza di 3mt tra loro, inoltre l'art. 884 c.c. permette ad ogni comproprietario di appoggiare costruzioni sul muro comune.
    Quindi mi sembra di capire, fatte salve disposizioni locali, che nel caso di ville a schiera, essendo già edifici “uniti ed aderenti”, sia purtroppo possibile costruire tettoie in aderenza/appoggio sul muro di confine e sopraelevare liberamente quest’ultimo, senza chiedere autorizzazioni ai confinanti. Mi interessa molto un Suo qualificato parere a riguardo.
    Grazie

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    1. secondo me la normativa sui confini si applica comunque anche nel caso di ville a schiera. Il caso va comunque analizzato nello specifico dunque le suggerisco di incaricare un tecnico di effettuare uno studio specifico.

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  7. Buongiorno, sono un collega architetto e sto scrivendo una perizia per il tribunale.
    Devo stabilire se questo "abuso" è sanabile: nel 1983 una casa è stata costruita a distanza di 4 metri dal confine con una strada e 4,40 metri dal confine con un'altra proprietà, invece dei 5 metri dichiarati nel progetto su entrambe le distanze.
    Credo che il distacco ridotto rispetto all'altra proprietà a questo punto si configuri come una servitù prediale coattiva. Ma il distacco ridotto rispetto alla strada?
    Si tratta di una strada ai margini di una frazione, larga circa 3 metri. Non sono riuscita a scoprire altro in proposito.
    Grazie mille dell'aiuto.
    Lorenza

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    1. le distanze imposte dal DM 1444 e dal CdS sono inderogabili (salvo casi molto particolari e comunque introdotti di recente), dunque non è possibile sanare immobili che le violano. Bisogna quindi più che altro relazionare sulla natura delle distanze e capire se sono derogabili o no.

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    2. Ciao Marco,
      scusami se ti scrivo come risposta al post ma non saprei come aprire un altro topic. Sto riscontrando dei problemi a capire quali sono le normative più stringenti nei casi di demolizione e ricostruzione. Ti descrivo brevemente il mio caso e ciò che non riesco a rendere chiaro. Sto lavorando su un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio in Via Ippolito Nievo a Roma. La mia domanda è piuttosto semplice. Considerato quanto segue: "Tra le ipotesi per attuare una trasformazione con modalità diretta, si ritiene altresì percorribile l’ipotesi di intervenire in deroga agli strumenti urbanistici comunali, ai sensi dell’art. 6 della Legge Regionale 18 luglio 2017, n. 7 “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio”.
      L’art. 6 indica come sempre consentiti gli interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della SUL (Superficie Utile Lorda), anche in deroga agli art. 7 e 8 del DM 1444/68 (altezze e densità fondiarie)." sembra sia possibile andare in deroga e poter crescere in altezza con la nuova costruzione, ma non è chiaro quanto e secondo quali criteri. Inoltre, quali vincoli sono più stringenti? Quelli della delibera 18.8.1934 o i il limite minimo di 10 m? Tra l'altro l'edificio attuale, su uno dei lati, non rispetta le inclinate indicate dalla delibera del 1934 (ma mantiene comunque distanze maggiori di 10 m). In caso di demolizione e ricostruzione (con aumento di SUL quindi senza identica ricostruzione) posso modificare l'impianto dell' edificio se rispetto comunque i 10 m? Posso considerare solo il limite di 10 m e non le inclinate? Posso alzarmi di uno o più piani?(l'edificio di cui parlo è già il più alto: 9 piani fuori terra). Se sì quali sono le norme che lo regolamentano? Ti ringrazio

      Alessandro

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    3. il tema è complesso e non è questa la sede per poterlo trattare. posso solo dirti che l'indicazione normativa, per quanto generica, specifica che la deroga vale solo per le porzioni che beneficiano della premialità, e quindi è sottinteso che il resto della costruzione deve rispettare le distanze (e, quindi, in un contesto già urbanizzato va da se che si tratta di rispettare la sagoma preesistente). Non credo di essere in grado di darti altre indicazioni con questo mezzo a disposizione.

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  8. Salve vorrei kiedere un vostro parere
    Ho un terreno zona e.vorrei creare un piccolo fabbricato uso agricolo. Il problema nasce qui, il mio vicino dice che, essendo lui proprietario di una casa distanziata d circa 5 metri, dice che io devo ritirarmi 10 m dal confine
    Cosa m dice lei?

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    1. la distanza è di 10 metri dalla facciata della casa del confinante, se ha finestre, e di almeno 3 metri dal confine. se il confinante è a 5 metri ed ha finestre sulla facciata verso la vostra proprietà, allora l'annesso può essere realizzato a 5 metri dal confine. Potrebbero esserci altre imposizioni in zona E come distanze maggiori imposte dal piano regolatore o altro.

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    1. le concessioni sono sempre rilasciate fatti salvi i diritti di terzi. se gli abusi sono fatti in violazione delle distanze minime da codice civile, in teoria il vicino potrà sempre invocare un domani la rimozione dell'abuso anche se legittimamente concessionato.

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  10. Buonasera arch. Campagna, innanzitutto le faccio i miei più sinceri complimenti per la passione e professionalità con cui gestisce questo blog.
    Le scrivo per un suo parere su un ampliamento da realizzarsi con piano casa a Roma.
    Si tratta di un piano terra con facciata arretrata di circa 1.50m dalla facciata principale (distante dal confine 4.50.), dopo l'ampliamento la facciata al piano terra (distante dal confine circa 6.00m.) si troverebbe allineata a quella della facciata principale.
    Questo avvicinamento al confine sotto i 5 metri della facciata al piano terra è ammissibile? vale la distanza minima di 3m.?
    La ringrazio anticipatamente per la risposta.
    Cordiali saluti.
    Raffaele.

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    1. bisogna verificare se non sono mutate le condizioni autorizzative da quando è stato edificato il fabbricato: il fatto che oggi la facciata stia a meno di 5 metri dal confine non produce secondo me una implicita autorizzazione a potervisi allineare.

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  11. Buonasera, sto facendo il progetto per l'inserimento di un pallone pressotatico in un centro sportivo. La proprietà confina con "progetti strutturanti da pianificare" sul PRG (ci troviamo nel X Municipio). Come devo considerare il distacco? Non riesco a trovare regolamentazione sui palloni pressostatici inerenti i distacchi. Le chiedo anche già che ci sono se l'eventuale cordolo di 50 cm per reggere il pallone mi crei discacco. Grazie

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  13. Buonasera collega.
    Le scrivo per chiederle informazioni circa le distanze minime da rispettare in caso di piscina interrata. Una recente sentenza del 2015 n°3520 del tar campania recita che per piscine interrate non è necessario il rispetto delle distanze dai confini come invece afferma un tecnico di un municipio di roma che invece sussiste il vincolo di 2 metri (come da art. 889 C.C.). Se non erro questo articolo fa riferimento a pozzi o cisterne, che penso siano cosa ben diversa dalla piscina che di certo non raccoglie acqua piovana. Alla luce di quanto espresso, qual è su roma effettivamente una regola inoppugnabile che sancisca tale distanza minima? Vale dunque il responso del TAR anche a Roma? può gentilmente fornirmi un documento specifico dove è manifestamente chiaro il vincolo a mantenere tale distanza di 2 metri?
    grazie per la disponilbilità

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  14. Buonasera, credo di essermi imbattuto nella persona giusta; ho la possibilità di sopraelevare di un piano una stanza al pianterreno di immobile del 1800 posto in zona conservativa a quarrata pistoia.
    Il muro esterno della stanza attuale dista meno di 2mt dal confine, oltre il quale c'è un campetto olivato, e la casa del confinante (perpendicolare alla mia) dista oltre 15 mt.
    Suppongo che non possa alzare in linea col muro attuale e vorrei sapere quale distanza minima dal confine dovrei rispettare.
    grazie per la risposta.

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    1. bisogna verificare se il regolamento edilizio locale o il prg ha imposto delle distanze minime (dovrebbe); nel caso non lo abbia fatto, valgono quelle del codice civile.

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  15. Buonasera, ho una domanda: se una costruzione è a distanza inferiore dal confine rispetto a quanto indicato dagli strumenti urbanistici vigenti (nello specifico un programma di fabbricazione), ma rispetta comunque i 3 m di distanza dal confine (dove vi è un muro di cinta alto 3 m e due piccole costruzioni addossate a tale muro sul lato della proprietà confinante), è comunque dovuto il risarcimento al proprietario che "subisce" la vicinanza dell'opera? Tenga conto che questo mancato rispetto non comporta servitù in quanto sono due zone urbanistiche diverse (il proprietario che ha subito il danno, potendolo fare, oggi non potrebbe costruire sul confine, ma dovrebbe arretrare di 10 m).
    Grazie.

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    1. se non c'è stata violazione urbanistica, secondo me il riscarcimento non è dovuto finché la costruzione rispetta il codice civile.

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  17. Buonasera architetto,
    mi trovo in una situazione particolare riguardo alla distanza tra edifici. Ho un immobile dei primi del '900 dove era presente una finestra che successivamente è stata trasformata in portafinestra presumibilmente negli anni '80 dopo il condono di un ampliamento al piano terra in quanto la modifica permetteva di accedere al nuovo lastrico solare al primo piano inoltre è stata realizzata una piccola finestra nel bagno a 1,70 cm di altezza sempre sulla stessa parete. Ora, questa parete si trova a poco più di 3 m dall'immobile di fronte realizzato presumo intorno agli anni '60. I proprietari vogliono sanare le due difformità (trasformazione da finestra a portafinestra e nuova finestrella), è possibile?
    Io penso che, essendo già presente una finestra su quella parete, il fatto che se ne sia aperta un'altra e modificata l'esistente sia una situazione sanabile considerando che la distanza non era già rispettata ma non ho nessun riferimento normativo, mi sembra si parli solo di nuova edificazione o di trasformazione di pareti non finestrate in finestrate...mi potrebbe dare un consiglio in merito?
    Un ultima cosa, dove si vede se un immobile a Roma ricade in zona A o altre?

    Grazie!!!

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  18. Architetto buonasera. Io dovrei aprire una porta sulla facciata di un piccolo magazzino prospiciente un lato di una abitazione sul quale questa ha una porta. La distanza tra i due fabbricati è di 7,5 metri - mentre il confine tra le due proprietà è posto a 6 metri dal magazzino e 1,5 dall'abitazione. Secondo lei è possibile derogare i 10 metri in questo caso? Ringrazio anticipatamente.

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    1. se entrambi i volumi sono legittimi, quello del capannone e quello dell'edificio prospiciente, secondo me non ci sono problemi, ma la questione va analizzata con cura.

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  19. Buonasera architetto
    complimenti per il fantastico BLOG.
    Il mio tema è relativo all'utilizzo delle inclinate previste dall'obsoleto regolamento edilizio di Roma.
    Gli schemi allegati paiono non combaciare con quanto scritto nell'articolo relativo e paiono essere molto restrittivi in particolare in riferimento ad una attività di Demolizione/Ricostruzione che non permetterebbe la ricostruzione neppure di metà dell'altezza dell'edificio esistente in demolizione. Chiedo scusa se sono off topic, ma alla fine sempre di distanze si tratta.
    grazie mille

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    1. le inclinate del vecchio RE sono di fatto sostituite dal DM 1444/68, dunque è ai limiti di questo decreto cui bisogna fare riferimento. Sì, il tutto è molto limitativo dell'attività di demolizione e ricostruzione ma anche di ampliamento o superfetazione, bisogna operare con grande attenzione ma anche con un po' di astuzia.

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  20. buonasera architetto:Quesito.Piano casa in Campania.Zona agricola,l'ampliamento del 20% del fabbricato...deve mantenere la distanza con alcuni casolari presenti a tre metri o l'ampliamento puo' essere fatto in aderenza con i vecchi casolari,che tra l'altro non sono finestrati ma hanno solo 2 piccole porticine su un lato.Grazie.

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    1. l'eventuale aderenza deve essere stabilita da precisi patti tra confinanti. in mancanza, la distanza è stabilita o dal regolamento edilizio locale, o dal piano regolatore, o dal dm 1444/68 se applicabile.

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  21. Ciao Marco, scusami se scrivo in questo post ma non ne ho trovato un altro attinente: Volevo sapere per quanto riguarda un'occupazione di suolo pubblico per un'attività commerciale se sapevi quale era la norma di riferimento dove fosse specificato che è vietata su due fronti (per esempio negozio ad angolo). Perchè mi ricordo che al primo municipio mi dissero così ma vorrei sapere dove sta scritto e perchè.
    Grazie

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  22. @Davide Magagna - c'è una lunga delibera, la trovi sul comune di roma. è il regolamento cosap. nel dettaglio però non so dirti perché me ne occupo poco.

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    1. Si l'ho visto il regolamento cosap e non riesco a trovare dove dice questa cosa chiaramente- Grazie comunque

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  24. Salve,
    Sono confrontato ad un dilemma, una situazione a dir poco interessante. L'intervento consisterebbe nell'installazione di un' ascensore in una palazzina monofamiliare, e rendere fruibile il terrazzo piano, portando il vano ascensore ed il vano scala fin all'altezza di gronda + h minima richiesta per l'ascensore. Ovviamente il proprietario vorrebbe massimizzare il suo intervento con l'aggiunta di una tettoia addossata ad una delle parete del "vano tecnico" appena realizzato. il fabbricato adiacente limitrofo possiede sul fronte una linea di gronde allineata alla stessa altezza ma le sue due falde portano il colmo ad altezza di circa 3.20 m nella mezzeria. Se il volume tecnico può essere scomputato della volumetria, cosa dire a riguardo del limite delle altezze sancite dal DM 1444/68 ? La finalità di quest'ultimo è garantire una certa uniformità formale, io personalmente in quella ottica troverei più che giusto che sia copertura vani circolazioni verticali che tettoia sposassero o quantomeno rimanessero contenuto all'interno del profilo triangolare fissato del tetto a due falde. ovviamente il proprietario la vedrebbe diversamente orientata più suo favore.
    Cosa ne pensate in merito ?
    Cordialissimi saluti

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    1. l'ascensore, se lo si realizza per fini di abbattimento delle barriere architettoniche, può godere di alcune deroghe (tipo alla volumetria) e se non vado errato anche alle distanze: di conseguenza potrebbe - ma bisogna approfondire - applicarsi anche alle altezze.

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    2. grazie per la rapida risposta, purtroppo non ho trovato nulla ancora, il tema sembra troppo specifico, intanto per quanto riquadra la tettoia cosi come descritta, addossata ad una delle parete del "vano tecnico", secondo il nuovo regolamento edilizio tipo, da tettoia passerebbe a portico e per cui costituisce un volume, per logica rendendolo più assoggettabile ai limiti di altezza del DM 1444/88, ancora una volta nessuna certezza ma semplice personale deduzione. ma perchè ho l'impressione di tagliare il capello in 4

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    3. tendenzialmente le tettoie anche se definibili come tali e quindi aperte su due lati ,devono sempre rispettare le distanze in quanto sono "costruzioni".

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  26. Salve architetto ho un immobile condonato con L 724/94. dovrei fare un cambio destinazione d'uso da deposito a residenziale ed aprire in una parete,che da sulla proprietà del mio cliente, tre porte di cui una delle tre è gia esistente. la distanza tra la parete in cui verranno aperte le porte e la parete dell'edificio antistante è di 8 mt. Voleveo sapere se viene applicata in questo caso la distanza minima di 10 mt come da DM 1444/68 oppure la modifica di prospetto con apertura di nuove porte non viene considerata come nuova costruzione. ho letto di una sentenza del consiglio di stato,credo di settembre 2017, in cui si dice che il DM 1444/68 si applica solo a "nuovi edifici". grazie in anticipo

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    1. gli otto metri dovrebbero essere sufficienti. non si applicano le distanze del DM in caso di cambio d'uso, a mio parere. Comunque servirà il parere ASL quindi conviene parlare preventivamente con loro.

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    2. Grazie mille per la celere risposta .avrebbe un riferimento normativo in modo da poter discutere la pratica sia con asl che con l ufficio tecnico? Molto gentile. Grazie

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  27. Buonasera,la mia proprietà privata condominiale , ha una porta finestra di accesso dove al suo esterno c'è un area di "fascia di rispetto" profonda 3mt che va dallo stabile al ciglio della strada.
    La mia porta finestra è qualche metro affianco al portone dello stabile condominiale.

    Secondo lei ho la possibilità di utilizzare o comunque di aver una priorità d'uso di questo spazio davanti alla mia porta finestra?
    Grazie in anticipo

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  28. Architetto buongiorno,
    Mi è capitato un caso di un vano tecnico all interno di una chitarrina, realizzato per l installazione di pannelli solari. Il vano è adiacente all immobile di proprietà, ad una veranda del vicino e al muro di confine su strada.
    È in città storica. Mi chiedevo se è sanabile visto che è un vano realizzato per pannelli solari.
    Grazie

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  29. Architetto buon pomeriggio, secondo lei negli accordi tra confinanti entro che limite è derogabile la distanza dei 5 mt dal onfine? Da recenti sentenze di cassazione mi sembra di capire che i distacchi minimi imposti dai regolamenti comunali (nel mio caso Roma)sono comunque inderogabili e di conseguenza sarebbero nulli gli eventuali accordi tra privati.
    Grazie e buon lavoro

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    1. se la distanza minima è imposta da un regolamento, è chiaro che è inderogabile. Ma se il regolamento impone solo distanze tra costruzioni e non distanze tra confini, occorre rispettare solo il codice civile.

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  30. la norma in via molto generale ed ampia dice che la distanza tra parete finestrata ed altre costruzioni devono intercorrere 10 metri.

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  31. Gentile architetto, mi sono letta tutti i quesiti su esposti ma niente che mi possa essere di aiuto. Ho un giardino sul cui confine insiste un annesso vecchissimo che il nuovo proprietario vuole ampliare per costruire un appartamento protendendo tale ampliamento nel suo terreno. Ho letto che ampliamento significa nuova costruzione e quindi sarebbe sottoposto alle norme giusto delle nuove costruzioni . Potrei avere un suo parere per cortesia?

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    1. confermo che in linea di massima, gli ampliamenti sono equiparati alle nuove costruzioni e quindi il volume aggiunto deve rispettare le relative norme. In ogni caso, le situazioni vanno sempre viste nel dettaglio e non è mai consigliabile generalizzare.

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  32. Gentile architetto,

    non mi è ancora chiaro se è possibile aggiungere una pensilina (quindi senza pilastri) di 50 cm di aggetto e di 1,5 m di larghezza al piano terra di un fabbricato su strada senza marciapiede. Grazie mille.

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  33. Buongiorno, riguardo le distanze rispetto alle strade, per il permesso di costruire di una chiusura di un balcone per eventuale ampliamento della cucina, il balcone affaccia su una traversa, essendoci una serie di traverse di accesso a vari civici, se nel PRG è indicata solo la via principale, così come anche nella CTR c'è solo la via principale e dove ci sono le traverse non risulta alcuna viabilità, sono soggetto alle norme su tali distanze? Le traverse hanno però illuminazione pubblica. Grazie

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    1. occorre fare valutazioni molto attente: la strada potrebbe ritenersi comunque pubblica anche se non risultante dal prg. occorre approfondire anzitutto il regime di proprietà e valutare di conseguenza.

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  34. DISTANZA DAL CONFINE DI FONDO LIBERO
    Buongiorno Archietto, siamo nel X Municipio zona Axa/Madonetta, dovendo realizzare una Tettoia/pensilina aderente all'edificio volevo capire meglio a quale distanza devo tenermi dal confine adiacente, che un lotto libero senza costruzioni. Il mio edificio è a 10 metri dal confine ed ha altezza massima pari a 7 metri.
    La pensilina non sarà fissata al pavimento ma sarà sostenuta con viti , quindi amovibile.
    grazie in anticipo e complimenti per il Blog

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    1. alcuni tessuti del prg hanno delle prescrizioni sulle distanze (generalmente 5 metri dal confine) mentre molti altri non ne hanno: in questo ultimo caso, vigono le regole generali, quindi il codice civile (3 metri) o la regola generale della metà dei 10 metri del DM 1444/68. Questo è solo un ragionamento generale: il caso va sempre visto nello specifico ed è bene non affidarsi mai solo alle regole generali. ne parli con il suo tecnico di fiducia, visto che comunque dovrà fare una pratica edilizia.

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  35. Grazie
    come sempre molto gentile
    Dovro' fare una pratica edilizia anche se la pensilina non sarà fissata a terra ? ma solo poggiata con viti, quindi amovibile...
    saluti

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    1. le pensiline sono espressamente ricomprese nelle opere di risanamento conservativo soggette a istanza edilizia; mi pare sono così citate nella circolare del 2012.

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  36. Salve. Vorrei coprire un corridoio esterno attualmente seminterrato ma non rispetta la distanza di 10 metri dalla strada comunale confinante. Il geometra mi consiglia di rendere tale corridoio totalmente interrato per poter aggirare la norma sulle distanze dalla strada. Ritiene fondata tale opzione? Grazie in anticipo per la disponibilità.

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  37. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  38. buonasera architetto Campagna. In merito all'interpretazione (mi permetta il termine) del DM 1444/68 la Legge 55 del 2019 recita all'art. 5
    "b -bis ) le disposizioni di cui all’articolo 9, commi secondo e terzo, del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, si interpretano nel senso che i limiti di distanza tra i fabbricati ivi previsti si considerano riferiti esclusivamente alle zone di cui al primo comma, numero 3), dello stesso articolo 9"
    Questo significherebbe che in zona B varrebbero le sole limitazioni dei 10 metri tra pareti finestrate.
    Le risulta?

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  39. Buongiorno signor Campagna, volevo chiedere se in caso di villette attaccate per un muro e quindi confinanti e con giardino,se il vicino decide di pavimentare parte del giardino e costruire una piscina, se può pavimentare attaccato alla recinzione e fare il pozzo perdente proprio lì. Grazie.

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  40. Buongiorno signor Campagna, volevo chiedere se in caso di villette attaccate per un muro e quindi confinanti e con giardino,se il vicino decide di pavimentare parte del giardino e costruire una piscina, se può pavimentare attaccato alla recinzione e fare il pozzo perdente proprio lì. Grazie.

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  41. Io volevo un chiarimento . l'abitazione dei miei clienti è a meno di 5 m dal confine. Attualmente la casa che è da ristrutturare ha il tetto a padiglione. Per usufrire maggiormente del sottotetto posso fare un tetto a due falde con le stesse quote attuali ?

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  42. Buona sera Arch. in merito ai distacchi ho posto un quesito all'uot di competenza, come di seguito, in attesa di una loro risposta Le chiedo un suo parere.

    con la presente si richiede un chiarimento in merito alla sanatoria di una piscina in vetroresina autoportante completamente interrata e a raso terreno, posta a circa 1ml di distacco verso il confine, identificato da un muro di H 180.
    Può essere preso in considerazione quanto disposto dall'art 873 di c.c. in relazione ai distacchi delle costruzioni ? Inoltre non rientrando nella cartografia relativa alla vincolistica della soprintendenza archeologica tale opera va comunque considerata soggetta a scavo preliminare e parere del citato ufficio?
    Anticipatamente ringrazio

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  43. Promemoria: La definizioni delle strade del Codice della Strada se non sbaglio sono state aggiornate dal D.L. 121/2021 (convertito con L. 156/2021) mentre il "perimetro dei centri abitati di Roma Capitale" è stato aggiornato con Del. A.C. n.21 del 16/04/2015 e le tavole grafiche si trovano proprio alla pagina del PGTU ( https://romamobilita.it/it/progetti/piano-generale-traffico-urbano-pgtu ) cliccando su "Perimetrazione Centri Abitati"

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    1. grazie per il contributo. il codice della strada in verità viene modificato molto spesso, anche nel 2022 hanno fatto piccole modifiche. comunque non mi sembra sia stato modificato nulla riguardo alle definizioni generali e, comunque, per quel che rileva ai fini di questo post, le distanze sono regolamentate dal decreto attuativo e non dal codice in sé.

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  44. Buongiorno, sto seguendo dei lavori per un cliente al Municipio VI di Roma e vorrebbe realizzare all'interno del suo giardino una tettoia per il ricovero delle auto. La zona rientra in: "Città della Trasformazione: Ambiti a pianificazione particolareggiata definita".
    L'area in cui andrebbe disposta questa tettoia (che verrebbe realizzata senza superare il 15% della SUL) confina con il giardino del vicino dove non sono presenti fabbricati limitrofi. In questo caso quale è la distanza che devo rispettare dalla recinzione di confine? sempre 3m? Grazie mille in anticipo.

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    1. trattandosi di zone a pianificazione definita, anzitutto bisogna fare riferimento alle distanze che, in genere, nei piani particolareggiati sono esplicitati nelle norme tecniche. Al di sotto dei cinque metri comunque a mio parere tendo a suggerire un accordo con il confinante. Ad ogni modo, è una situazione da analizzare con cura.

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  45. Buongiorno architetto, ho letto approfonditamente il suo articolo ed è veramente esplicativo.
    Mi trovo a chiederle un suo parere.
    Mi accingo ad acquistare una casa la quale ha in corso una sanatoria per una sopraelevazione "abusiva".
    Posto che la sanatoria andrà bene dal punto di vista urbanistico, le volevo chiedere un parere riguardo la distanza tra fabbricati.
    Il muro sopraelevato ha distanza di ca 7 metri da una parete cieca di una casa vicina. La sopraelevazione non ha portato nuove finestre, ma la parte al piano terra già autorizzata ha una finestra sotto la sopraelevazione. Per come ho intuito io la legge della distanza di 10 metri tra fabbricati (cercare di mantenere un ambiente salubre senza creare intercapedine dannosa alla salute), anche la presenza di questa finestra (benché di proprietà del"sopraelevatore"ed autorizzata a suo tempo) dovrebbe impedire la sopraelevazione perché riguardo la questione igiene e salubrità non si potrebbe poi garantirla.
    È corretto il mio pensiero secondo lei?
    Grazie!

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    1. Il condono può derogare alle norme regolamentari. C'è chi ritiene che le norme sulle distanze abbiano questa natura, mentre altri ritengono di no. È una questione assai delicata.

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